خلیج اردو
دبئی: کرایہ داری ایک سے متعلق قانون ایک کرایہ دار کو اس کی عزت نفس کا تحفظ دینے کے ساتھ ساتھ حق دیتا ہے کہ اسے اچانک بے دخل نہ کیا جائے۔ ایک ریڈر کا سوالات اور اس کا جواب یہاں درج ہے جو ہماری قارئین کیلئے مفید ہو سکتا ہے۔
سوال : میں نے فروری 2022 میں دبئی میں ایک ولا خریدا تھا۔ یہ پراپرٹی اگست 2020 سے ایک ایسے کرایہ دار کے کے زیر استعمال تھی جس کا پچھلے مالک مکان کے ساتھ اگست 2022 تک کرایہ داری کا معاہدہ ہوچکا ہے۔
تاہم یہ معاہدہ رجسٹر نہیں کیا گیا ہے ۔ ہم اپنی پراپرٹی میں منتقل ہونے کا ارادہ رکھتے ہیں، ہم نے کرایہ دار سے جون 2022 تک اسے خالی کرنے کی درخواست کی لیکن اس نے کہا کہ دبئی کے کرایہ داری کے ضوابط کے مطابق اسے 12 ماہ کے نوٹس کی ضرورت ہے۔ اس نے کہا کہ وہ جون 2022 تک ہی نکل جائے گا اگر میں اسے 30,000درہم بطور معاوضہ ادا کروں۔
مارچ 2022 میں نوٹری کے ذریعے کرایہ دار کو نوٹس جاری کیا گیا کہ وہ موجودہ معاہدے کے اختتام یعنی اگست 2022 کو پراپرٹی خالی کر دیں۔
ایسے میں کہ مذکورہ معاہدہ پرانے مالک کے ساتھ رجسٹرڈ نہیں ہے، کیا یہ معاہدہ 12 ماہ کی نوٹس کی مدت اب بھی درست ہے؟ میں معاہدے کی مزید تجدید کا ارادہ نہیں رکھتا۔ کیا میرے پاس معاہدے کے اختتام تک جائیداد خالی کروانے کے لیے مزید کوئی راستہ موجود ہے؟
ایسے میں جب کرایہ دار نے موجودہ معاہدے کے اختتام سے 90 دن پہلے میرے بے دخلی کے نوٹس کا جواب نہیں دیا ہے، کیا میں موجودہ معاہدے کے اختتام پر اسے خالی کرانے کا اہل نہیں ہوں؟
جواب: دبئی میں جائیداد کے مالک اور کرایہ دار کے درمیان کرایہ داری کا معاہدہ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (‘ایجری رجسٹریشن’) کے ساتھ رجسٹر ہونا ضروری ہے۔ یہ ترمیم شدہ دبئی کرایہ داری قانون کے آرٹیکل 4(2) کے مطابق ہے۔ جس کے مطابق حقیقی املاک سے متعلق تمام کرایہ کے معاہدے جو اس قانون کی دفعات کے تحت چلتے ہیں، میں کوئی بھی ترامیم پیرا کے ساتھ رجسٹرڈ ہوں گی۔
تاہم مذکورہ بالا دبئی کرایہ داری قانون اور ترمیم شدہ دبئی کرایہ داری قانون ایجاری رجسٹریشن کے بغیر کرایہ داری کے معاہدے کی درستگی سے متعلق قانون خاموش ہیں۔
اگر مالک کسی کرایہ دار کو کرائے کی جائیداد سے اس بنیاد پر بے دخل کرنے کا ارادہ رکھتا ہے کہ وہ اپنے ذاتی استعمال کے لیے یا اپنے قریبی خاندانی ممبران کے استعمال کے لیے قبضہ حاصل کرنے کی کوشش کر رہا ہے، تو اسے 12 ماہ کے لیے بے دخلی کا نوٹس دینا ہو گا۔
قانون کے مطابق کرایہ کے معاہدے کی میعاد ختم ہونے پر،مالک مکان کرایہ دار کو حقیقی جائیداد سے صرف اس صورت میں نکالنے کی درخواست کر سکتا ہے جب مندرجہ ذیل وجوہات ہوں:
پراپرٹی کا مالک اپنے استعمال کے لیے یا اپنے کسی بھی فرسٹ ڈگری رشتہ دار کے استعمال کے لیے حقیقی جائیداد کا دوبارہ قبضہ حاصل کرنا چاہتا ہے، بشرطیکہ مالک یہ ثابت کرے کہ وہ اس مقصد کے لیے موزوں کسی متبادل حقیقی جائیداد کا مالک نہیں ہے۔
مالک مکان کو بے دخلی کی تاریخ سے کم از کم بارہ (12) مہینے پہلے کرایہ دار کو بے دخلی کی وجوہات سے مطلع کرنا ہوگا اور نوٹس نوٹری پبلک کے ذریعے یا رجسٹرڈ ڈاک کے ذریعے دینا ہوگا۔
نئے مالک اور کرایہ دار کے درمیان کرایہ داری کا معاہدہ درست رہے گا چاہے ملکیت منتقل ہو جائے۔ یہ دبئی کرایہ داری قانون کے آرٹیکل 28 کے مطابق ہے۔
قانون کی مذکورہ بالا دفعات کی بنیاد پر جائیداد کے مالک کی حیثیت سے آپ کے لیے 12 ماہ کی بے دخلی کا نوٹس دینا لازمی ہے۔ نوٹریز نوٹس کی بنیاد پر آپ آر ڈی سی سے رجوع کر سکتے ہیں اور کرایہ دار کے خلاف مقدمہ بھی درج کر سکتے ہیں اگر وہ کرایہ کی جائیداد کو موجودہ کرایہ داری معاہدے کی میعاد ختم ہونے کی تاریخ کو یا اس سے پہلے خالی کرنے میں ناکام رہتا ہے۔
آپ کے پاس یہ بھی آپشن ہے کہ آپ معاوضے کی رقم ادا کر سکتے ہیں جو کرایہ دار کی طرف سے جائیداد خالی کرنے کے لیے مانگی گئی ہے۔
Source: Khaleej Times
